Албания: Terra incognita или дальновидная инвестиция?

10 Май, 2018

Буквально на прошлой неделе Еврокомиссия начала плотные переговоры о вступлении Албании в ЕС. Как это скажется на интересе к этой пока малоизвестной республике, куда устремятся цены на недвижимость, почему стоит вкладываться в «страну орлов» именно сегодня — об этом рассказала редакции Owner ведущий специалист компании Albania Service, официальный переводчик Минюста Албании Татьяна Баллиу.

 

— Татьяна, добрый день! Поздравляем вас и всех жителей Албании с очередной ступенью в получении долгожданного статуса члена ЕС! Долго ли, по вашему мнению, республике осталось «стоять на пороге» евроассоциации?

 

Албанцы очень серьезно подошли к своему статусу страны-кандидата на вступление в Европейский Союз (напомню, статус был присвоен в 2014 году), и потому правительство Албании провело ряд необходимых реформ. Я, как риэлтор, могу сказать, что уже с 2015 года албанское законодательство применяет к своему рынку недвижимости международные соглашения по защите инвестиций. Также речь идет об информационной прозрачности рынка и упрощении процедуры приобретения жилья. Так, к настоящему моменту уже завершен процесс государственной кадастровой оценки объектов недвижимости во всех регионах Албании. Бюрократические препоны сведены к минимуму; юридическую ответственность за сопровождение сделки несет нотариус, через транзитный счет которого проходят все расчёты между продавцом и покупателем; при оформлении сделки купли-продажи иностранный покупатель предоставляет лишь паспорт/ID-карту, сама сделка с регистрацией в Кадастровой палате занимает один день, получение свидетельства о праве собственности, подтверждающего титульные права на квартиру — от двух до тридцати рабочих дней. Стоит отметить, что недвижимость в Албании уже давно оценивается исключительно в евро. По моим ощущениям, албанский рынок недвижимости на 60-70% адаптировался под новые евростандарты еще до финального этапа переговоров на вступление в ЕС.

 

— Похоже, надо успевать дёшево ухватить средиземноморскую недвижимость в Албании, а то подорожает?

 

— В Албании в настоящий момент пока что действительно самый недорогой квадратный метр на всем европейском Средиземноморье – от 450 Евро/м2. Дешевая недвижимость в Албании становится все более качественной благодаря быстрому развитию строительной индустрии и внедрению жестких стандартов на уровне ЕС. Все жилые помещения сдаются в эксплуатацию уже с чистовой отделкой.
Налога на покупку недвижимости в Албании в настоящий момент нет. Содержание квартиры в новостройке на 1-2 линии моря обходится всего в смешные 80-150 евро. Это не за месяц, а за год. До последнего времени в прибрежных зонах не было и ежегодного налога на недвижимость. Однако практически синхронно с положительным решением Еврокомиссии о начале финального этапа переговоров, с 1 апреля этого года был введен налог на содержание недвижимости, который пока еще составляет мизерную сумму — 0,05% от стоимости объекта недвижимости.

 

— Есть ли ограничения в покупке для россиян?

 

— Россияне и граждане СНГ как физические лица имеют возможность приобретать недвижимость в Албании без всяких ограничений. То есть для покупки апартаментов на Адриатическом или Ионическом побережье Албании в настоящий момент россиянину понадобится только лишь загранпаспорт. При желании можно зарегистрировать юридическое лицо (аналог ООО) или ИП. Эта процедура также максимально упрощена до формата «одного окна», а расходы на регистрацию собственной компании составляют… 1 Евро.
Пока недвижимость в Албании россияне покупают преимущественно для личного пользования, говорить об инвестициях не приходится, однако вскоре ситуация может измениться: вступление в Евросоюз будет способствовать улучшению конъюнктуры в стране и увеличению спроса на местном рынке. В настоящий момент крупные инвестиции идут со стороны стран ЕС (Италия, Германия, Австрия), британских, китайских, арабских (ОАЭ) и турецких компаний. Среди частных покупателей очень активны соседи-итальянцы, а также выходцы из скандинавских стран: норвежцы, финны, шведы. В настоящий момент в Албании на ПМЖ проживает более 20 тыс. граждан Италии, в то время как россияне пока что составляют совсем небольшой процент покупателей. К сожалению, как в случае с соседними Черногорией, Грецией и Болгарией, представители русскоговорящих государств практически никогда не бывают первопроходцами на инвестиционно привлекательных рынках недвижимости, обычно приходя на рынки уже тогда, когда они либо «перегреты», либо прошли пик своей популярности у европейских граждан.

 

— Существует несколько стереотипов об Албании, которые пока мешают инвесторам. Первый, наверно, о том, что это бедная, отсталая посткоммунистическая республика, единственное богатство которой — раскиданные по всей стране бетонные бункеры…

 

— Сейчас в Албании наблюдается ежегодное улучшение общих макроэкономических показателей (ежегодный рост ВВП +3,6% и прямых иностранных инвестиций +14,3%), а также довольно интересный процесс обратной миграции населения, которое возвращается в динамично развивающуюся Албанию из соседних кризисных Греции, южной Италии и даже относительно благополучной центральной Европы.
Все это также безусловно, оказывает свое положительное влияние и на рынок недвижимости.
По сравнению с более раскрученными в России, но находящимися в экономической стагнации, европейскими направлениями, Албания имеет более позитивные экономические рейтинги от международных рейтинговых агентств Moody’s, Standart & Poor и др., может похвастаться стабильной политической и экономической обстановкой, очень динамичным развитием инфраструктуры и туризма. Для примера приведу несколько крупнейших инфраструктурных проектов, которые реализуются в Албании или уже закончены:
— строительство самой новой в Европе семикилометровой набережной «Лунгомаре» во Влере – городе, где встречаются два моря – Адриатическое и Ионическое;
— введение в эксплуатацию уже построенного второго международного аэропорта в Кукесе осенью 2018 года;
— начало строительства третьего международного аэропорта во Влере в июне 2018г.;
— начало реализации многомиллиардного проекта — одного из крупнейших портов Балканского полуострова, морского порта Morgan под Дурресом.
Добавим к этому, что каждый год Тирана открывает по 2-3 новых авианаправления и по нескольку новых чартеров, в июне этого года в полет отправится первый чартер Москва-Тирана, который станет «лакмусовой бумажкой» для выявления спроса российских туристов и инвесторов. Албанские порты сейчас активно включают в маршруты самых популярных европейских круизных лайнеров; результат — рост туристического потока +24% за 2017 год, согласно данным Национального агентства по туризму INSTAT.

 

— Это сказывается на росте цен?

 

— Рынок недвижимости Албании сегодня можно характеризовать как стабильный с серьезными предпосылками к росту цен. В Тиране, столице, цены уже сейчас демонстрируют восходящую динамику в 10-17% (в зависимости от района) по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Цены на прибрежных курортах не испытывают существенных изменений в течение последних нескольких лет: от 450 евро/м2 на третьей линии с видом на Адриатическое/Ионическое море, 550-650 евро/м2 на второй линии в 70-100м от моря и до 750-900 евро/м2 на первой линии. В настоящий момент это самые низкие цены на всем европейском Средиземноморском побережье. В то же время рынок не перегрет и нет ценового «мыльного пузыря» (который мог случиться в 2004-2009, когда цены на недвижимость в Албании росли на 10-15% в год, но по воле счастливого (для Албании) случая, их рост приостановил мировой экономический кризис). С другой стороны, введен мораторий на выдачу разрешений на строительство многоэтажных жилых зданий в прибрежной зоне, что дает возможность, как минимум, выровнять рынок и, как максимум, в ближайшем будущем создать дефицит жилья в прибрежных зонах.
Помимо роста спроса со стороны иностранцев, отмечается рост благосостояния местного населения, что тоже подталкивает спрос.

 

— Что может быть интересно крупным инвесторам?

 

— В первую очередь, это разнообразные привилегии для бизнеса. Например, отсутствие лицензирования импорта, сравнительно низкие таможенные тарифы, освобождение от уплаты ряда ключевых налогов владельцев и строителей гостиничного недвижимого имущества премиум-класса (4-5* отельные комплексы). Уверенность бизнесу придаёт тот факт, что начало финального этапа на вступление в ЕС планируется на июнь этого года. Зеленый свет уже дан Европейской комиссией. По словам председателя Еврокомиссии Жан-Клода Юнкера,  вступление страны в ЕС ожидается к 2025 году.
Получают ли покупатели албанской недвижимости вид на жительство?
— Пока законодательно этот вопрос государством не официально не предусмотрен, поэтому есть возможность оформить ВНЖ при покупке любой квартиры или дома, без нижней ценовой планки. Впрочем, и без всякой покупки россиянам попасть в Албанию легко: можно въезжать в Албанию без виз с 1 апреля по 31 октября 2018 года и по албанской визе/мультишенгену в зимний период и находиться на территории страны 90 дней в полугодие.

 

— И снова вернёмся к мифам. Второй, навеянный скорее Голливудом — это засилие мафии на старых «мерседесах» и разгул криминала…

 

Я живу в Албании уже более десяти лет и могу сказать, что около 70% «албанских мифов» производства российских СМИ и кинематографа, создающих негативный образ Албании, не имеют и никогда не имели отношения к действительности. А 30% негатива – это устаревшая информация десятилетней давности (например, инфо о плохих дорогах — сейчас дороги Албании дадут фору не только российским, но и некоторым европейским автобанам!) или повсеместной бедности и разрухе – уровень жизни в Албании сейчас примерно одинаков с уровнем жизни в южной Италии, Греции, соседней Черногории. Страна развивается настолько динамично, что даже информация двухлетней давности, найденная в интернете, уже может не соответствовать действительности.
Каково отношение к русским?
— Парадокс местного населения: албанцы ориентированы на США и ЕС, но русских любят и уважают, причем пока что искренне, а не как «ходячий кошелек с деньгами», как это происходит во многих популярных среди россиян странах. У старшего поколения, которые еще помнят русский язык, вообще жуткая ностальгия по годам дружбы Албании с СССР, узнают, что из России – не отпустят, пока не расскажут все, что помнят из школьной программы, со слезами на глазах от нахлынувших чувств!
Преступности практически нет. Можно свободно прогуляться в круглосуточный супермаркет после 11 вечера в любом районе любого города. Девушка-блондинка может свободна передвигаться одна в летних шортах по городу и в общественном транспорте без страха sexual harassments и пошлых комментариев.
Столько закрытых женщин в бурках и парандже, сколько вы увидите в Германии и Франции за день, в Албании вы не найдет за целую неделю. Ещё один характерный показатель «светскости» республики — Албания занимает первое место в мире по кафе на душу населения!

 

— Три вещи (или больше), которые нужно обязательно не пропустить в Албании?

 

— В Албании обязателен к посещению Берат – город необыкновенной красоты и 2500-летней истории с уникальной архитектурой, который в 2018г. был включен в 30-ку самых красивых городов Европы. Затем — рафтинг в каньоне реки Осуми. Виды албанского «Гранд Каньона», как его называют иностранные СМИ, и его великолепные водопады завораживают. Команда профессионалов «Albania Rafting Group» стабильно занимает первые места в международных соревнованиях по рафтингу.
Албанская ривьера – «последние дикие пляжи Европы», «лазурное Ионическое море захватывающей красоты», «Амальфи албанского побережья».
Обязательно побывать в ресторанах на Адриатическом и Ионическом побережье – микс из балканской, итальянской и греческой кухни, огромные порции морепродуктов, нежнейшего мяса, свежайших овощей и фруктов с местным вполне достойным вином всего за 4-7 Евро.