Сегодня в гостях у портала Owner Филипп Березин, главный редактор сайта Prian.ru, который смело можно назвать ресурсом номер 1 в России по тематике зарубежной недвижимости — и по посещаемости, и по авторитетности, и по цитируемости. Филипп любезно ответил на вопросы Owner, посвященные трендам последних лет среди российских инвесторов.

—Филипп, создается ощущение (в том числе и по статистике Prian), что 2015 и 2016 год были потеряны для российского рынка зарубежной недвижимости, и только в 2017 году запросы на покупку жилья за границей резко выросли. Есть ли основание полагать, что в 2018 году эти запросы конвертируются в сделки?
 

— Я не считаю, что 2015 и 2016 годы были совсем уж потеряны для рынка. Безусловно, интерес со стороны россиян естественным образом снизился. Точнее, снизились возможности, интерес-то по-прежнему оставался высоким. Но повлияли, разумеется, негативно, геополитика и финансовые возможности покупателей. Однако все вернулось на круги своя. В 2017-м уже были сделки, а в 2018-м мы можем наблюдать, что их стало больше, так что можно говорить об определенном росте рынка.
 
Он не особо стремительный, в значительной степени разнится от страны к стране, но, тем не менее, он есть. Хотя я бы не делал из этого поспешных выводов, поскольку ситуация в принципе может измениться.
Главное, что появилась определенная стабильность, которую рынок любит. Стабильность в курсе доллара, в курсе евро. После того, как хотя три-четыре месяца валютные курсы не скачут, рынок начинает расти. Чем дольше ситуация не меняется, тем заметнее рост. Его мы и наблюдаем последние полтора-два года.
 

— Насколько сместились приоритеты россяин по типу приобретаемого жилья? Верно ли, что «просто курортная» недвижимость уже никому не нужна, и практически все запросы лежат теперь в плоскости инвестиций?
 
— Два-три года назад акцент действительно начал смещаться в сторону объектов инвестиционных, но я бы не сказал, что сейчас все, кто интересуется недвижимостью, рассматривают ее с точки зрения получения дохода. Во-первых, существует значительный — процентов 10-15 — пласт покупателей, которых в первую очередь интересует возможность переезда за границу. Они, соответственно, рассматривают и покупает недвижимость, которая упрощает, скажем, получения ВНЖ.
 
Во-вторых, по-прежнему есть люди, которые смотрят на недвижимость с точки зрения своего краткосрочного проживания в будущем. Другое дело, что и они стали чуть больше обращать внимание на экономическую составляющую покупки. Реже берут объекты просто потому, что «мне нравится» и «мне не так важно, что с ценами будет происходить в дальнейшем».
 
Это определенным образом влияет на структуру спроса. Компании, которые предлагают свои объекты вроде как «для краткосрочного проживания на море», волей-неволей должны иметь ответ на вопрос, сколько будут стоить эти объекты в течение ближайших лет и как на них можно будет заработать. Даже если сейчас покупатель и не собирается этого делать напрямую, эти вопросы для него актуальны. То есть интерес, безусловно, вырос, но он не абсолютный, а просто больше влияет на все сделки. Даже на те, которые к инвестициям не имеют никакого отношения.
 

— Стала ли какая-то страна за последние годы «сверхновой звездой» спроса, с резким увеличением интереса к ней?
 
— «Звезды» на рынке зарубежной недвижимости появляются нечасто и, во всяком случае, записные фавориты — Испания, Болгария, Италия, Германия, Греция — по-прежнему имеют такую притягательную силу, что никакой новичок с ними не сравнится. За последние три года я могу привести только один явный пример, когда страна, про которую практически никто не говорил до этого, выросла в глазах потенциального покупателя из России. Это Словения. И то, интерес к ней всё равно несравним с той же Германией, Чехией или Черногорией.
Другое дело, что вызвать определенный интерес к тому или иному региону может любая компания, которая хочет выйти на российский рынок. А уж три-четыре компании из одной, даже не самой раскрученной страны, могут сегодня очень серьезно «поднять» её в глазах русскоязычных клиентов. Так что «зажечь звезду» – не проблема.
 
Но, повторюсь, на рынке всё стабильно. Бывают колебания. Скажем, прошлый год, особенно вторая его половина, да и начало 2018, были фантастическими для Испании. Она и до этого была первой, но вот в последние годы спрос стал зашкаливать. Наоборот, два года назад Болгария слегка ушла в тень, сейчас она восстанавливает свои позиции. Но, все равно, еще раз повторю, это такая игра на больших числах, когда страны, всегда вызывавшие интерес, продолжают наращивать обороты.
Может быть, чуть активней, чем год назад, сейчас позиционируют себя страны Юго-Восточной Азии, потому что интерес к ним растет и не только в России. Если же говорить со знаком «минус», то объективно по сравнению с трех-четырехлетней давностью упало внимание к Латвии, тут сыграла свою роль политика, да и экономика тоже.
 

— А кто еще ушел из топ-листа за последние годы?
 
— Интерес со знаком «минус», как правило, связан с геополитикой или с крайне нестабильной ситуацией в экономике той или иной страны. Например, шесть или семь назад россияне интересовались Египтом, были сделки. Я не скажу, что их было много, но представлять Египет на российском рынке тогда не казалось странным. Сейчас практически никакого интереса к Египту нет, в первую очередь из-за того, что новости оттуда приходили не самые дружелюбные.
 
Я уже сказал про пониженный интерес к Латвии: по сути перестала работать программа получения золотой визы, и опять же геополитика свою роль сыграла. У многих потенциальных покупателей есть ощущение, что в этой стране россиян не ждут, хотя, на мой взгляд, это не совсем так. С другой стороны, за такими падениями всегда рано или поздно будут взлеты, поэтому, если рассматривать покупку недвижимости не на год-два, а на более длительный срок, то в конце концов и Латвия, и тот же Египет окажутся теми направлениями, где можно получить результат, на который вы нацелены.
 

— Что творится с бюджетами? Они падают пропорционально курсу рубля?
 
— Отслеживать бюджет и тем более средний очень трудно, потому что никакой открытой статистики на этот счет нет, ни у большинства государственных структур, ни у продавцов. Маклеры, риэлтеры просто не делятся такой статистикой. Есть какой-то общий тренд (цены выросли или средняя стоимость сделки уменьшилась), но при этом вычленить из всего объема сделок именно российские практически нереально.
Могу просто поделиться собственными ощущениями: объективно три-четыре года назад с рынка начал уходить самый бюджетный покупатель, тот, кто тратил меньше двадцати тысяч евро и интересовался не самыми качественными, но доступными объектами. До сих пор вполне активны покупатели с семизначными и даже восьмизначными суммами в евро, здесь с ними ничего произойти не может. За последние год, мне кажется, несколько увеличилась доля представителей среднего класса, тех, кто покупает за двести-триста тысяч.
Но, по большому счету, россияне не особенно изменили свои предпочтения. Условно говоря, в Италии чаще всего покупали объекта «двести плюс», и покупают. В Болгарии большинство сделок прохолодило в диапазоне 30-60 тысяч евро — и сейчас ничего не поменялось. Шаг влево — шаг вправо крайне маловероятен.
 

— Что бы лично вы порекомендовали покупать в 2018 году?
 
— Если мы говорим о вложениях в курортную недвижимость, не предполагая какой-то инвестиционный интерес, то здесь совет универсальный и не меняющийся год от года. Покупайте ту недвижимость, которая вам нравится. Вы покупаете объект для себя, соответственно, если вам нравится конкретная квартира в Варне, то это именно эта квартира в Варне. Если это дом в Аликанте, то это конкретный дом в Аликанте. Вам должен нравиться объект. И что с ним будет происходить в финансовом плане, не так уж важно.
Если мы говорим об инвестиционном интересе, все-таки Германия по-прежнему остается, с одной стороны, тихой гаванью, а с другой – местом возможностей. Надо прекрасно понимать, что это твердые 4-5% годовых. И это очень неплохие цифры, так с умом выбрав две-три квартиры в Германии, вы вполне можете рассчитывать на хороший результат.
 
Мне любопытными кажутся объекты в Юго-Восточной Азии, поскольку рынок там развивается и многие из тех, кто покупал в Таиланде, Вьетнаме, на Филиппинах несколько лет назад, получили очень хороший результат. Единственное, трудно с гарантией говорить о том, что так будет и дальше, для этого надо опираться на какую-то историю, а история инвестиций в Юго-Восточную Азию у нас слишком коротка. Но, тем не менее сейчас, в краткосрочной перспективе, инвестиции это довольно интересные.
 

— Спасибо!