Польша: динамика плюс перспектива

15 Июнь, 2018

Poland, speakerПри анализе доходности от вложений в недвижимость необходимо не только смотреть уровень роста в предыдущие годы (и слепо верить, что тренды сохранятся), а проанализировать массу фундаментальных показателей страны, города и даже района. В динамике. И их влияние на цену, как аренды, так и продажи. Рутинно и скучно, но посмотрите на плюсы такого подходы более наглядно, на примере Польши в целом и Вроцлава в частности.
 

Польша, итоги 2017г.:
 
— рост ВВП в IV кв. 2017г. составил более 5%, что в 2 раза выше среднего в ЕС;
— размер публичного долга 52% от ВВП, при среднем в ЕС около 90%;
— дефицит бюджета менее 2% ВВП, при требовании в ЕС не выше, чем 3%;
— уровень безработицы около 6,5%, при среднем показателе в ЕС около 9%.
 

Все показатели последние годы показывают положительную динамику. Интересный факт, что во время кризисных 2008 и 2009 годов ВВП Польши также рос, а не был отрицательным, как у абсолютного большинства стран.
 

Страна практически завершила переход от «китайской модели» развития (фабрика для всего ЕС) к экономике аутсорсинга услуг (IT, аудит, бэк-офисы международных корпораций). Не останавливаясь на достигнутом, Польша уже начинает реализовывать следующий этап развития, где упор идёт на инновации.
 

Очень наглядно это показывается в законе, подписанном в июне 2018, который, с одной стороны, отменяет функционирование 14 свободных экономических зон, действовавших в Польше с 1994г, а с другой стороны, превращает в такую СЭЗ с налоговыми льготами на 10-15 лет всю страну, без применения критериев к размеру компаний и сложной процедуры включения участков в границы СЭЗ. Теперь любая компания получит налоговые льготы по формулам, которые, конечно же, учитывают такие факторы, как размер инвестиции, количество создаваемых рабочих мест, уровень безработицы в данном регионе и т.п. Но добавляются существенные пункты за инновационность инвестиции, количество высокооплачиваемых рабочих мест, разработку и внедрение новых технологий. Наибольшие преференции будут за создание научно-исследовательских центров, которые, к слову, уже и так открыли многие международные корпорации.
 

В 2017 году иностранные фирмы начали реализацию 335 инвестиционных проектов, благодаря которым будет создано 86,7 тыс. новых рабочих мест. Это лучший результат в ЕС. Сумма этих инвестиций 12,9 млрд. евро, это второе место в Евросоюзе. А согласно рейтингу «Best Countries to Invest In» на основе данных Всемирного банка, Польша заняла третье место в мире среди стран (после Филиппин и Индонезии), лучших для инвестиций.
 

Всё это объективные факторы дальнейшего экономического развития страны и увеличения благосостояние её жителей, что, конечно, же повлияет на их возможности и предпочтения по недвижимости, обуславливая её дальнейший рост.
 

А вот квартир не хватает. Дефицит жилого фонда аж 8 миллионов единиц. По данным Евростата, 43% населения Польши живёт в перенаселённых квартирах. На 1000 человек приходится 365 квартир при среднем значении в западной Европе около 460. На 1 человека приходится 1,1 (меньше всего в ЕС) комнат в квартирах, при среднее значении в ЕС — 1,7. Для сравнения, в Болгарии — 1,2, Греции — 1,3, Италии — 1,4, Чехии — 1,5, Нидерландах, Германии, Швеции — 1,9, а в Бельгии, Ирландии, Великобритании — 2,2. Вполне логично, что инвестировать перспективнее туда, где квартир не хватает больше всего и где есть деньги чтобы их купить.
 

ВРОЦЛАВ
 

Самый теплый город в Польше, расположен на россыпи островов реки Одра, за что получил неофициальные названия «город 100 мостов» и «польская Венеция». Расположен в 100 км от гор с лыжными трассами и термальными источниками, а до Чехии (100 км) и до Германии (150 км) намного ближе, чем до Варшавы (350 км.). Новый аэропорт с 70 регулярными рейсами не только делает комфортной жизнь местного населения, но и значительно влияет на увеличение турпотока. Вроцлав такая себе неофициальная столица западной Польши.
 

Безработица 2,5%, что в 2,5 раза ниже чем средняя в Польше
— Средняя зарплата – $1350 в месяц (+ 100% за 10 лет)
— Доходы городского бюджета – $1,2 млрд в год (+ 100% за 10 лет)
— 5 млн туристов в год (+280% за 10 лет)
 

Региональные власти сделали ставку на увеличение занятости населения и увеличение роста зарплат. Как? Создание СЭЗ с налоговыми льготами привлекло много международных компаний для строительства заводов, фабрик и логистических центров (например, LG, Toyota, Lufthansa, Mercedes, 3M, Volvo, Whirlpool, Bosch, Cargill, Danfoss, Electrolux, Amazon и др), в которых трудоустраивается в основном среднеквалифицированный персонал.
 

А строительство офисных центров (за 10 лет площадь выросла с 248 тыс до почти 1 млн. м2) создаёт много высокооплачиваемых рабочих мест для квалифицированного персонала, который подготавливают в местных ВУЗах, где обучается 120 тыс. студентов (20% населения). Крупнейшие иностранные работодатели: BNY Mellon, Credit Suisse, Credit Agricole, EY, IBM, HP, Capgemini, Google, EPAM, Nokia и др.
 

Отчисления с зарплаты остаются в местном бюджете, поэтому доходы города растут и вкладываются в инфраструктуру и реставрацию исторических зданий и памятников, что привело к огромному скачку по посещаемости города туристами (+280% за 10 лет). В 2018 году Вроцлав занял 1-е место в рейтинге Best European Destination 2018, опередив такие известные города как, например, Милан, Афины, Лиссабон, Прага, Париж, Вена и Амстердам.
 

Вроцлав, как столица региона Нижняя Силезия, занял 6 место в Рейтинге «Best-Performing Cities Europe, 2017″, составленный американским аналитическим институтом Milken Institute. За последние 2,5 года в Нижнюю Силезию было инвестировано около 2,5 млрд. злотых, за 10 лет ВВП увеличился почти на 60%, а значение ВВП на душу населения выше, чем в среднем по стране и продолжает увеличиваться.
 

Но хватит о рейтингах. Теперь об общих тенденциях, а они во Вроцлаве таковы.
 

До кризиса 2008 года рост цен был обусловлен общей эйфорией на мировых рынках, а также вхождением Польши в ЕС. Экономической составляющей в таком росте было немного, поэтому цены, достигнув пика в 2008 году на уровне в среднем около 2140 евро/м2, в кризис «просели»примерно на треть, до 1350 евро/м2.
 

Сейчас по всем макроэкономическим показателям Польша и Вроцлав значительно превысили кризисный 2008 год, но рынок недвижимости только начал реагировать. За последние 3 года арендные ставки выросли на 30-35%, в основном за счёт увеличения жителей, их доходов и нехватки качественного жилья.
 

Земельные участки подорожали ещё стремительнее, на 35-50%, за счёт вхождения на рынок девелоперских компаний из западной Европы с более дешёвым финансированием и с меньшими «аппетитами» по доходности. Свою роль сыграло активное участия инвестиционных и пенсионных фондов из Германии и Австрии, скупающих готовые коммерческие объекты.
 

А вот сама недвижимость выросла пока только на 10-15%, при чём с каждым годом рост ускоряется. Сейчас средняя цена около 1600 евро/м2, при возврате цен к уровню 2008 это рост минимум 20-30%.
 

Очень интересно сравнить Вроцлав и более разрекламированный Краков. Так вот, арендные ставки во Вроцлаве уже превысили краковские, а сама стоимость недвижимости в Кракове пока ещё дороже на 10-15%, при этом разрыв постепенно сокращается.
 

По данным компании Deloitte в 2016 году Вроцлав, с показателем доходности от сдачи в аренду 7,4% годовых, вошёл в ТОП-10 городов в ЕС по привлекательности инвестиций в недвижимость именно за счёт сильного роста арендных ставок на фоне только начавшегося роста цен на квартиры. В 2018 за счёт продолжающегося рост цен средняя доходность снизилась. Например, в топовых локациях в центре, она достигает всего 5-6%. Причина: перспективу роста уже успели оценить жители соседней Германии, которые покупают недвижимость в центре, ориентируясь на перспективу роста в ближайшие годы. Их устраивает такая доходность от аренды, тем более, что она всё равно выше, чем в Германии. А курс EUR / PLN относительно стабилен, так как Польша входит в ЕС и обязана придерживаться основных показателей, например, дефицит бюджета не должен превышать 3% ВВП, что исключает популистские траты и балансирует бюджет, не давая обесцениться национальной валюте. Большинство товаров экспортируется в разные страны, торговый баланс много лет в плюсе.
 

Но именно в центре наибольший потенциал роста цены. Самые дорогие предложения в 2008 были по 8500 евро за 1м2, сейчас — 5300 евро. Это новые дома, в историческом центре, на набережных. И даже без учёта предложений в комплексе Sky-Tower, там цена выше 40-го этажа превышала 10 тыс. евро за 1 м2. В этом сегменте потенциал роста (8500-5300) / 5300 * 100% = 60%
 

По сути, именно сейчас идеальный момент для инвестирования, потом, когда Польша будет у всех на слуху, не будет такого высокого потенциала. Например, в Чехии или Германии, где рост в последние несколько лет был очень высоким, не так много экономических обоснований дальнейшего сильного подорожания, да и доходность от аренды ниже.
 

Но без анализа налогообложения картинка была бы неполной. При сдаче в аренду квартир физлица платят 8,5% налог от дохода. Некоторые умудряются его не платить, ссылаясь на договора об избегании двойного налогообложения с странами, налоговыми резидентами которых являются, а обмен данными между странами никак не наладят. При перепродаже квартир через 5 полных лет налога нет, иначе — 19% от прибыли, т.е. разницы между покупкой и продажей. В расходы также возможно включать затраты на ремонт, услуги нотариуса, посредника и т.п. При этом, если после продажи в течении двух полных лет доход тратится на покупку следующей квартиры, то налог не платится.
 

При инвестировании в другие сегменты недвижимости, особенно коммерческую, рекомендуем использовать компании, в которых система налогообложения не такая простая как у физлиц, но также позволяет правильно планировать весь процесс.
 

Конкретные стратегии, пороги входа, ориентация на различные группы арендаторов, сроки перепродажи и фиксации прибыли, возможности первичного рынка или реконструкции старинных объектов — на вкус и цвет каждого. Главное что рынок очень ликвидный. В год во Вроцлаве продаётся 12-14 тыс квартир. Рост стабильный, экономически обоснованный на годы вперёд. Потенциал просто шикарный. Вообщем, спешите успеть.
 

Павел Ружицкий, директор компании ORZECH LUX (ВРОЦЛАВ)